Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Ihr Vater oder Ihre Mutter ist dauerhaft ins Pflegeheim eingezogen. Die Pflegekasse überweist monatlich ihren Anteil. Was übrig bleibt, zahlt der Bewohner aus seiner Rente und seinem Vermögen – und in Hessen ist dieser Betrag hoch genug, dass selbst größere Ersparnisse innerhalb weniger Jahre aufgebraucht sein können. Wenn das Haus seit dem Einzug leersteht, schauen viele Familien genau jetzt auf diese Frage: Muss es verkauft werden, und wenn ja, wie viel Zeit bleibt noch?
Diese Seite rechnet das mit Ihnen durch – mit den Zahlen, die für Hessen gelten, und mit den Regeln, die entscheiden, ob ein Verkauf wirklich nötig ist.
Die Monatsrechnung eines vollstationären Pflegeheims setzt sich aus vier eigenständigen Bestandteilen zusammen, die unabhängig voneinander verhandelt und festgesetzt werden:
Die Pflegekasse zahlt einen gesetzlich festgelegten Zuschuss, der mit dem Pflegegrad steigt – aber völlig unabhängig davon ist, was das Heim verlangt. Alles, was über diesen Zuschuss hinausgeht, liegt beim Bewohner. Und dieser Unterschied ist erheblich.
Für Hessen weist der vdek-Pflegelotse für das dritte Quartal 2026 folgende Durchschnittswerte aus:
| Kostenart | Monatlicher Betrag |
|---|---|
| EEE (Pflegeanteil, PG 2–4) | ca. 944 € |
| Unterkunft | ca. 623 € |
| Verpflegung | ca. 195 € |
| Investitionskosten | ca. 471 € |
| Gesamteigenanteil | ca. 2.233 €/Monat |
Quelle: vdek-Pflegelotse, Q3 2026. Stand: Oktober 2026.
Zum Vergleich: In Sachsen oder Thüringen liegt der Gesamteigenanteil nach denselben Daten bei rund 1.400 bis 1.600 Euro im Monat. Über einen zweijährigen Heimaufenthalt summiert sich der Unterschied auf 15.000 bis 20.000 Euro – genug, um in einer Familie den Unterschied zwischen „das Haus bleibt vorerst" und „das Haus muss bald verkauft werden" auszumachen. Hessen gehört zu den teuereren Bundesländern.
2.233 Euro monatlicher Eigenanteil sind 26.796 Euro im Jahr. Wer die Lücke zwischen Rente und Eigenanteil kennt, kann ausrechnen, wann die Ersparnisse aufgebraucht sind und wann das Sozialamt einspringt – und dann auf das Haus schaut.
Ein konkretes Rechenbeispiel: Der Vater bezieht eine monatliche Rente von 1.300 Euro und zahlt 2.233 Euro Eigenanteil. Die monatliche Lücke beträgt 933 Euro. Er verfügt über 70.000 Euro Ersparnisse.
Ab diesem Punkt greift das Sozialamt. Es übernimmt die ungedeckten Heimkosten als Hilfe zur Pflege – aber erst, nachdem das Vermögen bis auf das gesetzlich geschützte Schonvermögen aufgebraucht ist. Dann schaut das Amt auf das Haus.
Dieses Beispiel ist bewusst vereinfacht. Kapitalerträge, eine höhere Rente oder ein gemeinsames Vermögen mit dem Ehepartner verschieben den Zeitpunkt. Das Grundmuster aber gilt: Der Eigenanteil in Hessen ist hoch genug, dass auch gut gestellte Familien nach einigen Jahren an diesen Punkt kommen können.
Das Sozialamt greift nicht sofort auf das gesamte Vermögen zu. Nach § 90 SGB XII bleibt ein sogenanntes Schonvermögen unangetastet:
Bei einem Ehepaar bleiben also insgesamt 20.000 Euro geschützt. Alles darüber hinaus gilt als verwertbares Vermögen – auch Sparanlagen, Wertpapiere und Immobilien.
Das selbst genutzte Haus ist nach § 90 Abs. 2 SGB XII in bestimmten Fällen von der Verwertung ausgenommen:
Wenn die pflegebedürftige Person allein in dem Haus gelebt hat und es nun leersteht – was der häufigste Fall ist –, zählt es in der Regel als verwertbares Vermögen. Das Sozialamt erwartet dann, dass es verkauft oder anderweitig verwertet wird. Genau dieser Punkt – das leerstehende Haus nach dem Heimeinzug – ist der Auslöser für die Frage, die viele Familien in Hessen stellen.
Nach § 91 SGB XII kann das Sozialamt die Heimkosten auch als Darlehen vorschießen, das aus dem späteren Verkaufserlös zurückgezahlt wird. Das gibt der Familie mehr Zeit für einen geplanten Verkauf, ohne den Bewohner sofort auf Sozialhilfeniveau zu setzen. Ob und zu welchen Bedingungen das Amt diesen Weg geht, hängt vom Einzelfall und vom zuständigen Träger ab.
Stand: Oktober 2026. Die Auslegung des Schonvermögens und die Anwendung des Darlehensmodells können im Einzelfall abweichen. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung.
Viele Kinder fürchten, dass das Sozialamt sie persönlich für die Heimkosten ihrer Eltern heranziehen kann. Diese Angst war früher berechtigt – für die Mehrheit der Familien ist sie es heute nicht mehr.
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2020, BGBl. 2019 I Nr. 52) gilt: Ein Kind wird zum Elternunterhalt nur dann herangezogen, wenn es ein Jahresbruttoeinkommen von mehr als 100.000 Euro erzielt. Diese Grenze ist bundesweit einheitlich – sie gilt in Hessen genauso wie in jedem anderen Bundesland. Es handelt sich ausdrücklich um eine Bundesregelung, nicht um einen hessischen Ortsfakt.
Wer unter dieser Einkommensgrenze liegt, zahlt nichts aus dem eigenen Einkommen oder Vermögen. Das Sozialamt darf in diesen Fällen weder Einkommensnachweise noch Vermögensauskünfte von den Kindern anfordern.
Diese Grenze bezieht sich ausschließlich auf den Unterhalt des Kindes gegenüber dem Elternteil. Sie sagt nichts darüber aus, ob das Vermögen der pflegebedürftigen Person selbst – also auch ihr Haus – verwertbar ist. Das sind zwei völlig verschiedene Fragen, die in Gesprächen regelmäßig vermischt werden und zu falschen Schlüssen führen.
Stand: Oktober 2026. Die Einkommensgrenze gilt nach aktuellem Recht (§ 94 Abs. 1a SGB XII); gesetzliche Änderungen sind möglich.
Der Gedanke, das Haus noch rechtzeitig zu übertragen oder zu einem günstigen Preis an ein Kind zu verkaufen, um es dem Sozialamt zu entziehen, ist verständlich. Er funktioniert in der Praxis nicht – und er kann für die gesamte Familie teuer werden.
Schenkungen können zehn Jahre lang zurückgefordert werden. Nach § 528 BGB kann der Sozialleistungsträger eine Schenkung rückgängig machen, wenn sie innerhalb von zehn Jahren vor dem Bedarfsfall erfolgt ist. Das gilt für Übertragungen an Kinder, Enkel und andere Personen gleichermaßen. Die Schenkung muss also nicht kurz vor dem Heimeinzug stattgefunden haben – auch eine Übertragung von vor acht Jahren kann noch zurückgefordert werden.
Ein Verkauf unter Wert gilt als teilweise Schenkung. Wird das Haus für 180.000 Euro verkauft, obwohl sein Verkehrswert 320.000 Euro beträgt, gilt die Differenz von 140.000 Euro als Schenkung. Das Sozialamt kann diesen Betrag vom Beschenkten zurückfordern – auch wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
Der einzige rechtssichere Weg ist ein Verkauf zum nachgewiesenen Marktwert, dokumentiert durch ein unabhängiges Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen. Als erste Orientierung – nicht als Ersatz für ein Gutachten – dienen die Bodenrichtwerte, die für Hessen über das Geoportal Hessen (HVBG) öffentlich einsehbar sind.
Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung. Bei geplanten Übertragungen empfiehlt sich in jedem Fall eine anwaltliche Prüfung. Stand: Oktober 2026.
Ein Immobilienverkauf im Pflegefall unterscheidet sich in einigen praktischen Punkten von einem gewöhnlichen Verkauf – und diese Punkte entscheiden häufig darüber, wie viel Zeit und wie viel Erlös am Ende bleibt.
Ein geplanter Verkauf in Hessen dauert erfahrungsgemäß vier bis acht Monate vom ersten Gespräch bis zur Beurkundung – je nach Lage, Zustand und Marktsituation. Wer unter Zeitdruck verkauft, weil das Sozialamt bereits auf Zahlung besteht oder das Darlehensmodell ausläuft, erzielt in der Regel spürbar weniger. Der Zeitpunkt der Entscheidung macht einen materiellen Unterschied.
Wenn die pflegebedürftige Person noch geschäftsfähig ist, kann sie den Verkauf selbst beauftragen oder eine notarielle Vollmacht erteilen. Ist das nicht mehr der Fall, braucht es eine bestehende Vorsorgevollmacht mit ausdrücklicher Befugnis für Immobiliengeschäfte – oder einen gerichtlich bestellten Betreuer mit entsprechenden Befugnissen. Beides kostet Zeit, die unter Druck nicht mehr vorhanden ist. Wer jetzt noch die Möglichkeit hat, diese Frage zu klären, sollte das frühzeitig tun.
Steht die Immobilie im Miteigentum mehrerer Personen – zum Beispiel weil ein Erbfall vorangegangen ist und mehrere Kinder als Miteigentümer im Grundbuch stehen –, braucht es die Zustimmung aller Beteiligten. Fehlt eine Einigung, kann nur eine Teilungsversteigerung nach § 749 BGB erzwungen werden, die regelmäßig deutlich niedrigere Erlöse bringt als ein freier Verkauf. Auch das ist ein Punkt, der sich früh klären lässt – aber nicht unter Druck.
Ein Verkauf durch die pflegebedürftige Person selbst löst in der Regel keine Einkommensteuer aus, wenn das Haus länger als zehn Jahre im Besitz war oder in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer; in Hessen beträgt sie derzeit 6,0 Prozent des Kaufpreises. Schenkungsteuer fällt beim Verkauf zum Marktpreis nicht an. Bei komplexen Eigentumsverhältnissen oder unklarer Nutzungshistorie empfiehlt sich eine steuerliche Beratung im Einzelfall.
Stand: Oktober 2026. Die Regelungen nach § 23 EStG und der hessische Grunderwerbsteuersatz gelten nach aktuellem Recht; gesetzliche Änderungen sind möglich.
Der Erlös aus dem Hausverkauf wird dem Vermögen des Pflegebedürftigen zugerechnet. Er verlängert die Zeit, in der der Eigenanteil aus eigenem Vermögen bezahlt werden kann, bevor das Sozialamt einspringt. In vielen Fällen übersteigt der Verkaufserlös den gesamten zu erwartenden Eigenanteil über die restliche Pflegedauer deutlich – dann ist der Hausverkauf nicht das Problem, sondern der Weg, der dem Bewohner Würde und der Familie Klarheit verschafft.
Wenn das Haus seit dem Heimeinzug leersteht, der Eigenanteil die Rente in Hessen deutlich übersteigt und die Ersparnisse absehbar aufgebraucht sein werden – dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um konkret zu werden: Was ist das Haus wert? Was würde ein Verkauf realistisch einbringen? Wie viel Zeit bleibt tatsächlich noch?
immozeit ist in Hessen über Partner vor Ort tätig. Nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite für eine kostenfreie Ersteinschätzung – ohne Verkaufsdruck, ohne Verpflichtung. Die Situation lässt sich konkret besprechen, bevor irgendeine Entscheidung fällt.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit