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Die Entscheidung ist gefallen: Ihre Mutter oder Ihr Vater zieht dauerhaft ins Pflegeheim. Was jetzt folgt, ist Rechnen unter Druck. Die Rente trägt die Kosten nicht allein, das Ersparte hat eine Grenze — und irgendwann steht die Frage im Raum, ob das Haus verkauft werden muss. In Nordrhein-Westfalen stellen sich diese Fragen täglich: Das Bundesland hat über 400.000 Menschen in vollstationärer Pflege, und für einen erheblichen Teil der Familien wird früher oder später Vermögen verwertet.
Dieser Artikel rechnet durch, was in NRW wirklich anfällt, wann ein Verkauf unvermeidbar wird — und welche Fehler Sie sich nicht leisten können.
Seit der Pflegereform 2022 gilt in vollstationären Einrichtungen der einrichtungseinheitliche Eigenanteil (EEE): ein einheitlicher pflegebedingter Betrag für alle Pflegegrade 2 bis 5 in derselben Einrichtung. Dazu kommen Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten, die nichts mit dem Pflegegrad zu tun haben.
Laut vdek-Pflegelotse lagen die durchschnittlichen Eigenanteile in NRW im 2. Quartal 2026 in etwa wie folgt:
Stand: Q2 2026, Quelle: vdek-Pflegelotse, NRW-Durchschnitt. Einrichtungen in Düsseldorf, Köln oder Bonn liegen oft deutlich darüber. Die genauen aktuellen Beträge für eine konkrete Einrichtung rufen Sie direkt beim Pflegelotsen ab — die Zahlen ändern sich mit jeder Vergütungsvereinbarung.
Das ist eine Regelung, die viele Familien nicht kennen: Die Pflegekasse zahlt gestaffelte Zuschläge auf den EEE — je länger der Aufenthalt, desto mehr Entlastung (§ 43c SGB XI in der Fassung nach PUEG 2023/2024). Damit sinkt der Anteil, den die Pflegebedürftigen selbst tragen müssen:
Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben davon unberührt. Der Zuschlag bezieht sich ausschließlich auf den pflegebedingten Eigenanteil.
Aus den oben genannten Zahlen ergibt sich folgender monatlicher Eigenanteil, nach Abzug des Pflegekassen-Zuschlags:
Diese Berechnung setzt voraus, dass Rente und Pflegekassenleistung vollständig in die Heimkosten einfließen. Was die Einnahmen nicht decken, muss aus eigenem Vermögen kommen — Ersparnissen oder dem Erlös aus einer Immobilie.
Der Vergleich mit anderen Bundesländern zeigt: NRW liegt im Mittelfeld. Bayern und Baden-Württemberg liegen im Schnitt mehrere hundert Euro pro Monat darüber. Über zwei Jahre Heimaufenthalt macht das einen fünfstelligen Unterschied — genau diese Zahl entscheidet, ob und wie schnell ein Haus verkauft werden muss.
Wer Hilfe zur Pflege beim Sozialamt beantragt, darf einen Schonbetrag behalten. Dieser liegt nach § 90 SGB XII bei 10.000 € pro Person (Stand: September 2026). Barvermögen — Sparbücher, Tagesgeld, Wertpapiere — muss darüber hinaus zuerst eingesetzt werden. Erst wenn das aufgebraucht ist, springt das Sozialamt ein.
Rechtlicher Hinweis: Die Voraussetzungen für Hilfe zur Pflege hängen vom Einzelfall ab. Diese Darstellung dient der rechtlichen Orientierung und ersetzt keine Beratung durch Sozialrechts- oder Pflegerechtsspezialisten. Stand: September 2026.
Solange ein Ehe- oder Lebenspartner oder ein unterhaltsberechtigtes Kind das Haus oder die Wohnung bewohnt, gilt die Immobilie als Schonvermögen und muss nicht verwertet werden (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Auch eine angemessene, selbst genutzte Immobilie des Pflegebedürftigen selbst kann vorübergehend geschützt sein.
Steht die Immobilie leer, greift dieser Schutz in der Regel nicht mehr. Das Sozialamt kann dann verlangen, dass das Haus verkauft wird, bevor Hilfe zur Pflege gewährt wird. Für viele Familien ist das der Moment, in dem die Frage real wird.
Sehr viele Angehörige fragen sich, ob das Sozialamt sie persönlich zur Kasse bittet — ob sie also für die Heimkosten ihrer Eltern aufkommen müssen. Die Antwort ist in den meisten Fällen nein.
Das Angehörigen-Entlastungsgesetz, das seit Januar 2020 gilt, schützt Kinder effektiv vor dem Rückgriff des Sozialamts. Die bundesweite Grenze liegt bei 100.000 € Jahresbruttoeinkommen (§ 94 SGB XII i.V.m. Angehörigen-Entlastungsgesetz). Wer darunter liegt, wird vom Sozialamt nicht herangezogen — unabhängig davon, wie hoch die Pflegekosten sind oder wie viel Vermögen das Elternteil hatte.
Nur ein kleiner Teil der Bevölkerung überschreitet diese Schwelle. Wer befürchtet, persönlich zahlen zu müssen: Das ist für die allermeisten Familien kein Thema. Verwechseln Sie diese bundesweite Regelung aber nicht mit den Eigenanteilszahlen Ihres Bundeslandes — das sind zwei verschiedene Fragen.
Stand: September 2026. Quelle: § 94 SGB XII i.V.m. Angehörigen-Entlastungsgesetz vom 26.11.2019. Rechtliche Orientierung, kein Einzelfallersatz.
Manche Familien überlegen, ob die Immobilie noch schnell auf die Kinder übertragen oder unter Wert verkauft werden könnte — bevor das Sozialamt Zugriff hat. Das ist verständlich, aber rechtlich riskant.
Das Sozialamt kann Schenkungen zehn Jahre rückwirkend zurückfordern (§ 528 BGB i.V.m. § 93 SGB XII). Ein Verkauf unter dem Verkehrswert wird wie eine Schenkung in Höhe der Wertdifferenz behandelt. Wenn also ein Haus im Wert von 300.000 € vor acht Jahren für 180.000 € an ein Kind verkauft wurde, kann das Sozialamt die Differenz von 120.000 € beim Beschenkten einfordern — rückwirkend und ohne Ermessensspielraum.
Die Zehn-Jahres-Frist ist keine theoretische Größe. Sie wird in der Praxis konsequent angewandt, gerade weil der Zeitraum groß genug ist, um echte Vermögensverschiebungen zu erfassen. Ein regulärer Verkauf zum Verkehrswert ist dagegen kein Problem — das Sozialamt kann nur den Erlös einsetzen lassen, nicht mehr.
Bevor ein Makler beauftragt oder ein Angebot angenommen wird, brauchen Sie eine belastbare Einschätzung des Verkehrswerts. Die Gutachterausschüsse in NRW veröffentlichen aktuelle Bodenrichtwerte über das BORIS-Portal NRW — das gibt eine erste Orientierung für das Grundstück, ersetzt aber keine Bewertung der konkreten Immobilie. Eine professionelle Wertermittlung schützt Sie auch gegenüber dem Sozialamt: Ein nachvollziehbarer Verkehrswert verhindert, dass ein regulärer Verkauf nachträglich als Unterwerttransaktion bewertet wird.
Wer darf verkaufen? Wenn das Elternteil noch geschäftsfähig ist und eine notariell beurkundete Vollmacht erteilt hat, kann ein Angehöriger handeln. Liegt keine Vollmacht vor und das Elternteil kann nicht mehr selbst entscheiden, muss gegebenenfalls eine rechtliche Betreuung eingerichtet werden — das kostet Zeit, oft mehrere Monate. Klären Sie das, bevor die Heimrechnung läuft.
Prüfen Sie außerdem, ob eine vorhandene Vorsorgevollmacht Immobiliengeschäfte ausdrücklich umfasst. Eine allgemeine Vollmacht reicht für einen Grundstücksverkauf in manchen Fällen nicht aus; ein Notar kann das im konkreten Fall beurteilen.
Wenn die Immobilie in den letzten zehn Jahren angeschafft und nicht selbst bewohnt wurde, fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG — Spekulationsfrist). War sie zuletzt selbstgenutzt, entfällt diese Steuer in der Regel. Je nach Wertzuwachs kann das zehntausende Euro ausmachen. Dieses Gespräch gehört in die Vorbereitung, nicht in die Nachbereitung.
Ein regulärer Immobilienverkauf in NRW dauert erfahrungsgemäß drei bis sechs Monate — vom ersten Bewertungsgespräch bis zur Kaufpreiszahlung nach Notartermin. Wenn gleichzeitig die Heimrechnung läuft und die Ersparnisse in zwei Monaten aufgebraucht sind, entsteht Druck, der sich auf den erzielbaren Preis auswirkt. Planen Sie diesen Zeitraum in Ihre Liquidität ein, bevor Sie mit dem Verkauf beginnen.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. In Nordrhein-Westfalen arbeiten wir mit erfahrenen Partnermaklern vor Ort zusammen — vom Ruhrgebiet bis ins Münsterland, von der Kölner Bucht bis nach Ostwestfalen. Was bleibt, ist ein gemeinsamer Anspruch: kein Verkaufsdruck in einer Situation, die schon genug belastet. Wer ein Haus verkauft, weil er es muss, verdient eine Einschätzung ohne Agenda.
Die Zahlen in diesem Artikel sind Durchschnittswerte. Was für Ihre Familie gilt, hängt von der konkreten Einrichtung, dem vorhandenen Vermögen, der Rente und dem Pflegegrad ab. Das lässt sich nicht aus einem Artikel ablesen, aber es lässt sich konkret durchrechnen.
Wenn Sie wissen möchten, ob und wann ein Verkauf der richtige Schritt ist — nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Kein Verkaufsgespräch, keine Verpflichtung: ein Gespräch über Zahlen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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