Pflegefall Niedersachsen: Haus verkaufen – Recht & Steuern

Was diese Rechnung jetzt bedeutet

Ihr Elternteil liegt im Pflegeheim, die Rente deckt den Eigenanteil nicht, und das Haus steht leer. Irgendwo zwischen der Pflegerechnung und dem Kontostand entsteht die Frage, die viele Angehörige noch nicht laut aussprechen wollen: Muss das Haus jetzt verkauft werden? Dieser Artikel berechnet das für Niedersachsen durch – mit den aktuellen Zahlen, den gesetzlichen Grundlagen und ohne Ausweichen.

Was das Pflegeheim in Niedersachsen wirklich kostet

Der einrichtungseinheitliche Eigenanteil (EEE) – das ist der Teil der Pflegekosten, den die Pflegekasse nicht übernimmt – liegt in Niedersachsen laut vdek-Pflegelotse für Q3 2026 bei durchschnittlich 1.440 Euro im Monat (Pflegegrad 4). Dazu kommen:

• Unterkunft und Verpflegung: rund 940 Euro monatlich
• Investitionskosten (gesetzlich nicht durch die Pflegekasse gedeckt): rund 420 Euro monatlich

Zusammen ergibt das einen monatlichen Eigenanteil von rund 2.800 Euro.

Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt der Gesamteigenanteil bei rund 2.600 Euro. Niedersachsen liegt damit leicht über dem Bundesschnitt. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bundesland liegen mehrere hundert Euro im Monat – über zwei Jahre ein fünfstelliger Unterschied. Genau dieser Betrag entscheidet, ob das Haus verkauft werden muss und wie schnell.

Die Rechnung: Wann springt das Sozialamt ein?

Das Schonvermögen beträgt nach § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII 10.000 Euro pro Person. Alles darüber muss grundsätzlich für die Heimkosten eingesetzt werden, bevor das Sozialamt mit Hilfe zur Pflege einspringt.

Bei 2.800 Euro monatlich ergibt sich:

• Pro Jahr: 33.600 Euro
• Nach zwei Jahren: 67.200 Euro
• Nach drei Jahren: 100.800 Euro

Wer 80.000 Euro Erspartes hat und keine Immobilie, hat nach knapp 2,5 Jahren sein verwertbares Vermögen aufgebraucht. Dann springt das Sozialamt mit Hilfe zur Pflege ein – aber erst dann, und erst nachdem das Vermögen oberhalb des Schonvermögens aufgebraucht ist.

Stand: Oktober 2026. Quelle: vdek-Pflegelotse, § 90 SGB XII.

Wann muss das Haus verkauft werden?

Solange jemand darin wohnt: das Haus ist geschützt

Solange die pflegebedürftige Person oder ihr Ehegatte das Haus selbst bewohnt, gilt es nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII als angemessenes Hausgrundstück. Das Sozialamt darf die Verwertung nicht verlangen, solange dieser Schutztatbestand erfüllt ist. Das gilt auch für ein Kind, das auf Pflegeleistungen angewiesen ist und das Haus bewohnt.

Wenn das Haus leersteht: der Schutz entfällt in der Regel

Zieht die pflegebedürftige Person ins Heim und wohnt niemand mehr im Haus, entfällt der Schutz des § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII in der Regel. Das Sozialamt kann dann die Verwertung verlangen, bevor es mit Hilfe zur Pflege einspringt. „Verwerten" bedeutet: Das Amt erwartet, dass das Haus verkauft oder zumindest beliehen wird.

Ausnahmen, die im Einzelfall geprüft werden müssen:

• Der Ehegatte oder Lebenspartner wohnt noch im Haus
• Ein Kind mit Behinderung, das auf das Haus angewiesen ist, lebt dort
• Die Verwertung wäre eine „besondere Härte" nach § 90 Abs. 3 SGB XII – ein sehr enger Begriff, der selten greift und einzelfallabhängig ist

Dieser Abschnitt ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.

Was Kinder wirklich bezahlen müssen – und was nicht

Viele Angehörige fürchten, das Sozialamt könne sich direkt an sie halten, wenn das Elternteil kein Vermögen mehr hat. Diese Sorge ist nach aktuellem Recht für die meisten Kinder unbegründet.

Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2020) werden Kinder für Elternunterhalt erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von 100.000 Euro herangezogen (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Unterhalb dieser Grenze greift das Sozialamt nicht auf das Einkommen der Kinder zu – auch dann nicht, wenn der Elternteil vollständig von Hilfe zur Pflege lebt.

Das ist eine bundeseinheitliche Grenze. Sie gilt in Niedersachsen genauso wie in jedem anderen Bundesland. Das eigene Vermögen des Kindes wird vom Sozialamt ebenfalls nicht herangezogen.

Wichtig: Die Grenze bezieht sich auf das Bruttoeinkommen, nicht auf das Netto. Wer knapp unter 100.000 Euro liegt und Gehaltserhöhungen erwartet, sollte das im Blick behalten.

Stand: Oktober 2026. Quelle: § 94 Abs. 1a SGB XII.

Warum Schenkung oder Verkauf vor dem Heimeinzug kein Ausweg ist

Eine Immobilie kurz vor dem Heimeinzug an die Kinder zu übertragen, um sie dem Sozialamt zu entziehen – das ist kein Ausweg. Es ist eine Falle, die Kinder in persönliche Haftung zieht.

Das Sozialamt kann Schenkungen nach § 528 BGB zehn Jahre lang zurückfordern. Wer das Haus fünf Jahre vor dem Heimeinzug verschenkt, muss damit rechnen, dass das Sozialamt einen Rückforderungsanspruch gegenüber dem beschenkten Kind geltend macht – bis zur Höhe der tatsächlich entstandenen Pflegekosten. Das Kind haftet dann persönlich mit dem erhaltenen Vermögen.

Auch ein Verkauf unter Wert schützt nicht. Das Sozialamt prüft, ob der Erlös dem Verkehrswert entspricht. Eine Immobilie, die für 180.000 Euro verkauft wird, obwohl ihr Verkehrswert 280.000 Euro beträgt, hinterlässt eine Differenz von 100.000 Euro. Das Amt kann diese Differenz als verdeckte Schenkung einordnen und entsprechend zurückfordern.

Ein Verkauf zum Marktwert hingegen, mit dem Erlös auf dem Konto der pflegebedürftigen Person, ist rechtlich einwandfrei. Der Erlös zählt zum Vermögen und ist für die Heimkosten einzusetzen – aber er schützt die Familie vor Rückforderungsrisiken, die Kinder persönlich treffen können.

Stand: Oktober 2026. Quelle: § 528 BGB, § 90 SGB XII.

Steuern: Was beim Hausverkauf im Pflegefall zu beachten ist

Spekulationssteuer: in vielen Fällen kein Thema

Wer eine Immobilie verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer – es sei denn, eine der beiden Ausnahmen des § 23 EStG greift:

• Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt
• Die Immobilie wird seit mindestens zehn Jahren gehalten

Für ein Elternhaus, das jahrzehntelang selbst bewohnt war, greift die zweite Ausnahme in fast allen Fällen. Auch die erste kann zutreffen, wenn die pflegebedürftige Person das Haus bis kurz vor dem Heimeinzug selbst genutzt hat. Ob das im konkreten Fall anwendbar ist, klärt ein Steuerberater in der Regel in einem einzigen Gespräch.

Grunderwerbsteuer in Niedersachsen: trägt der Käufer

Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer getragen, nicht vom Verkäufer. In Niedersachsen beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises. Das beeinflusst den Nettoerlös des Verkäufers nicht direkt – aber es ist ein Faktor in der Preisverhandlung: Wer als Käufer weiß, dass er 5 Prozent Grunderwerbsteuer trägt, rechnet das in seine Preisvorstellung ein.

Erbschaftsteuer: Verkauf zu Lebzeiten oder vererben?

Wird das Haus nicht verkauft, sondern vererbt, gelten die Freibeträge der Erbschaftsteuer nach § 16 ErbStG: Kinder haben pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bei einem Immobilienwert darunter fällt keine Erbschaftsteuer an. Ob ein Verkauf zu Lebzeiten oder eine Erbschaft steuerlich günstiger ist, hängt vom Verkehrswert, der Anzahl der Erben und dem Zeitpunkt des Erbfalls ab. Diese Frage beantwortet ein Steuerberater mit den konkreten Zahlen – nicht ohne sie.

Stand: Oktober 2026. Quelle: § 23 EStG, GrEStG, § 16 ErbStG.

Der Ablauf: von der Entscheidung bis zum Kaufvertrag

1. Verkehrswert ermitteln. Ohne diese Zahl kann niemand rechnen – weder die Familie noch das Sozialamt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen veröffentlicht Bodenrichtwerte als Orientierung; ein lokaler Sachverständiger oder Makler liefert eine immobilienspezifische Bewertung.
2. Sozialamt früh einbeziehen. Wer absehbar Hilfe zur Pflege brauchen wird, sollte das Amt proaktiv informieren. Ein Antrag kann gestellt werden, auch wenn noch Vermögen vorhanden ist. Das gibt der Behörde eine Grundlage und der Familie Zeit für einen geordneten Verkauf statt eines Notverkaufs.
3. Vollmacht prüfen. Wer den Verkauf für ein pflegebedürftiges Elternteil abwickelt, braucht eine notariell beglaubigte Generalvollmacht oder Vorsorgevollmacht. Fehlt sie oder hat sie Lücken, schaltet das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer ein – das verzögert den Verkauf um Monate und zieht Gerichtskosten nach sich.
4. Spekulationssteuer klären. Bevor ein Angebot angenommen wird: kurze Rücksprache mit einem Steuerberater, ob eine Steuerpflicht entsteht. Das ist kein Aufwand von Wochen, sondern von Stunden.
5. Zeitplan festlegen. Ein Hausverkauf dauert in Niedersachsen je nach Lage und Zustand zwischen drei und acht Monaten. Wenn die Heimkosten schon laufen, zählt jeder Monat. Manche Banken bieten Überbrückungsfinanzierungen auf Immobilienbasis für Pflegefälle an – das kann Zeit kaufen, bis der Verkaufserlös fließt.
6. Kaufvertrag beurkunden lassen. Der Notar prüft das Grundbuch, klärt laufende Belastungen und beurkundet den Kaufvertrag. Der Erlös fließt in der Regel vier bis sechs Wochen nach Beurkundung.

Was den Verkauf typischerweise verzögert

Der häufigste Verzögerungsgrund ist nicht der Markt, sondern die Rechtslage. Was in der Praxis regelmäßig aufhält:

• Fehlende oder lückenhafte Vollmacht: Der Notar kann den Kaufvertrag nicht beurkunden, bis die Handlungsfähigkeit des Verkäufers gesichert ist.
• Mehrere Erben oder Miteigentümer: Alle müssen zustimmen. Ein Geschwisterteil, der das Haus nicht verkaufen möchte, kann den Prozess vollständig blockieren.
• Noch laufende Grundschuld: Sie muss vor oder bei Übergabe abgelöst werden. Die Abstimmung mit der finanzierenden Bank kostet Zeit.
• Ungeklärtes Grundbuch: Eingetragene Wohnrechte, nicht gelöschte Belastungen oder alte Eintragungen – alles davon muss bereinigt sein, bevor ein Käufer eine Bankfinanzierung bekommt.

Nächster Schritt

Wenn Sie wissen möchten, was das Haus in Ihrer Situation realistisch einbringen würde und wie der Ablauf konkret aussieht, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Eine erste Einschätzung kostet nichts und verpflichtet zu nichts. immozeit arbeitet in Niedersachsen mit Partnern vor Ort zusammen und kann Ihnen sagen, was das Haus wert ist und wie lange ein geordneter Verkauf realistisch dauert.